Sachverständigenbüro Ferdinand Hiebel, Feldmannstraße 52, 66119 Saarbrücken
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Vergleichswertverfahren
1 Anwendungsbereich
Das Vergleichswertverfahren findet hauptsächlich bei der Bodenwertermittlung seine Anwendung.
Das Vergleichswertverfahren kommt bei der Verkehrswertermittlung von bebauten Grundstücken nur bei Grundstücken zur Anwendung, die mit weitgehend gleichartigen Gebäuden, insbesondere Wohngebäuden, bebaut sind und bei denen sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert.
Dies sind insbesondere Eigentumswohnungen und Garagen.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4, 5 WertV) mit dem Grundstück hinreichend übereinstimmen (Vergleichsgrundstücke). Auskünfte aus der Kaufpreissammlung der örtlichen Gutachterausschüsse nach § 195 BauGB sind als Vergleichsdaten ebenfalls geeignet.
Voraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist in der Regel eine genügende Zahl geeigneter Vergleichsgrundstücke. Eine Vergleichbarkeit ist auch gegeben, wenn sie mit Hilfe von Indexreihen (§ 9 WertV), Umrechnungskoeffizienten (§ 10 WertV) oder Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§ 12 WertV) aufgezeigt werden kann. Dabei soll auf die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zurückgegriffen werden.
2 Bodenwert
Die Wertermittlungsverordnung ist die gesetzliche Grundlage, die bei der Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken zwingend anzuwenden ist. Der Begriff des Bodenwertes ist dort zwar an mehreren Stellen zu finden, eine konkrete Definition sucht man jedoch vergeblich. Die fehlende Definition hat bewirkt, dass sich in der Literatur und in der Praxis zahlreiche unterschiedliche Meinungen darüber gebildet haben, was unter dem Bodenwert zu verstehen ist und welche wertrelevanten Merkmale ihn beeinflussen.
Insofern sei zunächst klargestellt, was an dieser Stelle unter dem Bodenwert verstanden wird:
Der Bodenwert ist der Wert des Grundstücks nur unter Berücksichtigung der Lage und der Nutzbarkeit.
Sonstige wertrelevante Umstände, wie zum Beispiel Rechte und Belastungen, besonders wertvoller
Aufwuchs und Altlasten sowie bauliche Anlagen werden im Bodenwert nicht berücksichtigt.
Die Anwendung anderer Verfahren (zum Beispiel: Residualverfahren, DCF – Verfahren etc.) ist in der Praxis äußerst selten und wird daher hier nicht beschrieben.
Vergleichswertverfahren in der WertV
  •   Ermittlung aller wertrelevanten Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale des Bewertungsgrundstücks.
    		•
  •   Beschaffung von Vergleichspreisen von Grundstücken, deren wertrelevante Lage- und Nutzbarkeits- merkmale mit denen des Wertermittlungsobjekts hinreichend übereinstimmen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Vergleichspreise nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind.
    		•
  •   Die Merkmale der Vergleichsgrundstücke werden in der Regel nicht genau mit denen des Bewertungsgrundstücks übereinstimmen. Aus diesem Grund müssen die vorhandenen Unterschiede zum Beispiel mittels Umrechnungskoeffizienten an die Zustandsmerkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst werden. Weiterhin müssen die Vergleichspreise auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet werden.
    		•
  •   Bildung eines repräsentativen Wertes der umgerechneten Vergleichspreise, wobei erhebliche "Ausreißer" nicht berücksichtigt werden sollten. Bei "Ausreißern" liegt die Vermutung nahe, dass die diesbezüglichen Vergleichspreise aufgrund von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen entstanden sind. Der auf diese Weise ermittelte Vergleichswert ist in der Regel identisch mit dem Bodenwert.
    • Vergleichswert bzw. Bodenwert
    Der erste Schritt des Vergleichswertverfahrens besteht darin, die wertrelevanten Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale des Bewertungsgrundstücks zu ermitteln. Dabei ist die Lage ein erheblich wertbeeinflussendes Merkmal. Bei Grundstücken, die eine Wohnnutzung zulassen, kann man unterscheiden zwischen Mikro- und Makrolage.
    Mikrolage:
  • Charakter der näheren Umgebung
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  • Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Taktzeiten
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  • Straßenanbindung
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  • Immissionsbelastung zum Beispiel durch Lärm, Gerüche und Elektrosmog
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  • Himmelsrichtung des Grundstücks
    		•
  • zukünftige Entwicklung der Lage
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    Makrolage:
  • Region, Stadt, Stadtteil, Straße
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  • öffentliches und privates Dienstleistungsangebot
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  • kulturelle und Freizeitmöglichkeiten
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    Bei gewerblich genutzten oder nutzbaren Grundstücken sind in der Regel andere Lagefaktoren wertrelevant, wie zum Beispiel Parkmöglichkeiten, Lagermöglichkeiten, Autobahn- bzw. Schienenanschluss, Konkurrenzsituation.
    Wertrelevante Nutzbarkeitsmerkmale
    Um eine Vergleichswertermittlung durchführen zu können, müssen folgende Nutzbarkeitsmerkmale
    bekannt sein:
  • Entwicklungszustand
    		•
  • Art under baulichen Nutzungd Maß
    		•
  • Beschaffenheit des Grundstücks
    		•
    Entwicklungszustand
    Ein Grundstück kann verschiedene Entwicklungszustände durchlaufen. Im Wesentlichen handelt es
    sich dabei um:
  • reine und besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft
    		•
  • Bauerwartungsland
    		•
  • Rohbauland
    		•
  • baureifes Land
    		•
    Bei der Vergleichswertermittlung ist zunächst zu recherchieren, welcher Entwicklungszustandsstufe das Bewertungsgrundstück zuzuordnen ist. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass man die beim zuständigen Bauamt vorhandenen Pläne einsieht (z. B. Bebauungsplan, Flächennutzungsplan).
    Die Vergleichspreise müssen dann selbstverständlich den gleichen Entwicklungszustand wie das Bewertungsgrundstück aufweisen, denn das Bodenwertniveau ist wesentlich von der Entwicklungszustandsstufe abhängig.
    Was ist unter den Entwicklungszuständen im Einzelnen zu verstehen?
    Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft
    Reine Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, von denen anzunehmen ist, dass sie nach ihren Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage, nach ihren Verwertungsmöglichkeiten oder den sonstigen Umständen in absehbarer Zeit nur land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen werden.
    Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft
    Besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft sind entsprechend genutzte oder nutzbare Flächen, die insbesondere durch ihre landschaftliche Lage oder ihre Verkehrsanbindung, durch ihre Funktion oder durch ihre Nähe zu Siedlungsgebieten geprägt sind und sich auch für sonstige Nutzungen eignen, sofern im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht.
    Beispiele für besondere Flächen der Land- und Forstwirtschaft:
  • Campingplätze, Golfplätze, Abbauland, Waldflächen in Erholungsgebieten
    		•
    Bauerwartungsland
    Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des
    Gemeindegebietes gründen.
    Rohbauland
    Rohbauland sind Flächen, die sich für eine bauliche Nutzung eignen, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind.
    Baureifes Land
    Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften baulich nutzbar sind.
    Art der baulichen Nutzung
    Dierzielen als für Grundstücke in einem Wohngebiet. Deshalb ist stets der Flächennutzungsplan bzw. der Bebauungsplan einzusehen, um die Art der baulichen Nutzung, die für das Bewertungsgrundstück festgelegt ist, zu ermitteln.e Art der baulichen Nutzung ist von entscheidender Bedeutung für den Wert eines Grundstücks. So lassen sich zum Beispiel für Grundstücke im Innenstadtbereich (Kerngebiet) wesentlich höhere Preise
    Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen
    Art ihrer baulichen Nutzung wie folgt unterteilt werden:
  • Wohnbauflächen (W)
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  • gemischte Bauflächen (M)
    		•
  • gewerbliche Bauflächen (G)
    		•
  • Sonderbauflächen (S)
    		•
    Im Bebauungsplan können die im Flächennutzungsplan ausgewiesenen Bauflächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung weiter unterteilt werden in:
  • Kleinsiedlungsgebiete (WS)
    		•
  • reine Wohngebiete (WR)
    		•
  • allgemeine Wohngebiete (WA)
    		•
  • besondere Wohngebiete (WB)
    		•
  • Dorfgebiete (MD)
    		•
  • Mischgebiete (MI)
    		•
  • Kerngebiete (MK)
    		•
  • Gewerbegebiete (GE)
    		•
  • Industriegebiete (GI)
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  • Sondergebiete (SO)
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    Die in den aufgeführten Baugebieten zulässigen Nutzungen werden in der BauNVO detailliert beschrieben.
    Maß der baulichen Nutzung
    Ebenso wie die Art der baulichen Nutzung ist auch das Maß der baulichen Nutzung von Bedeutung für den Wert eines Grundstücks. So kann zum Beispiel ein Grundstück mit einer höheren Geschossflächenzahl umfangreicher bebaut werden als ein Grundstück mit einer niedrigen Geschossflächenzahl, was wiederum zu Unterschieden in den Bodenwerten führt.
    Laut BauNVO kann das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan bestimmt werden durch Festsetzung
    1. der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
    2. der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse,
    3. der Zahl der Vollgeschosse,
    4. der Höhe der baulichen Anlagen.
    Beschaffenheit des Grundstücks
    Die Beschaffenheit eines Grundstücks zählt ebenfalls zu den wertbeeinflussenden Zustandsmerkmalen.
    Bei Grund und Boden sind insbesondere zu berücksichtigen:
  • Grundstücksgröße
    		•
  • Zuschnitt
    		•
  • Topographie
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  • Untergrundverhältnisse
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  • Bodenvorkommen
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  • Altlasten
    		•
    Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren
    Umrechnungskoeffizienten
    Unterscheidet sich ein zu bewertendes Grundstück mit seinen wertrelevanten Zustandsmerkmalen von einem Vergleichsgrundstück, so können diese Unterschiede mittels Umrechnungskoeffizienten berücksichtigt und angepasst werden. Die Umrechnungskoeffizienten sollen von den Gutachterausschüssen ermittelt werden; bundesdurchschnittliche Daten stellt Sprengnetter Immobilienbewertung zur Verfügung:
  • Unterschiede im Maß der baulichen Nutzung
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  • Unterschiede in der Grundstücksgröße
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  • Unterschiede in der Grundstückstiefe
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  • Unterschiede in der Grundstücksbreite
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    Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse
    Zur Wertermittlung müssen Vergleichspreise herangezogen werden, bei denen anzunehmen ist, dass sie nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst worden sind. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse können dann vorliegen, wenn Verkäufe nur unter Zwang, Zeitdruck oder Wahrung von besonderen Interessenlagen zustande gekommen sind. Das ist dann der Fall, wenn
  • ein außergewöhnliches Interesse des Verkäufers oder des Erwerbers an dem Verkauf oder dem Erwerb des Grundstücks bestanden hat oder
  • besondere Bindungen verwandtschaftlicher, wirtschaftlicher oder sonstiger Art zwischen den Vertragsparteien bestanden.
    		•
    Da derartige Besonderheiten in der Regel nicht aus den Kaufverträgen ersichtlich sind, ist es erforderlich, die Kaufpreise, die zur Wertermittlung herangezogen werden, einer statistischen Auswertung zu unterziehen. Wenn einzelne Kaufpreise erheblich von denen in vergleichbaren Fällen abweichen, so muss davon ausgegangen werden, dass ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse vorliegen.
    Bodenrichtwerte
    Oftmals liegen keine unmittelbar vergleichbaren Werte zur Ermittlung des Bodenwertes vor. In diesen Fällen kann auf die von den Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden.
    Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Bodenwerte für bestimmte Zonen (zonale Werte) innerhalb eines Gebietes, die im Wesentlichen gleiche Lage- und Nutzbarkeitsmerkmale aufweisen. Innerhalb einer solchen Zone wird der Bodenrichtwert für ein fiktives Grundstück bestimmt. Die wertrelevanten Merkmale des fiktiven Bodenrichtwertgrundstücks, wie zum Beispiel Entwicklungszustand, Art und Maß der baulichen Nutzung sowie Größe und Zuschnitt sollen für diese Zone charakteristisch sein.
    Bei der Wertermittlung ist demnach zu beachten, dass Bodenrichtwerte lediglich durchschnittliche Werte darstellen. Diese charakteristischen Merkmale des Bodenrichtwertgrundstücks müssen in der Regel immer an die wertbestimmenden Merkmale des Bewertungsgrundstücks angepasst werden. Dazu wird auf Umrechnungskoeffizienten zurückgegriffen. Nach der Anpassung des Bodenrichtwertes an die wertbestimmenden Merkmale des Bewertungsgrundstücks erhält man dann den Bodenwert des Bewertungsgrundstücks.
    Vergleichswertverfahren bei bebauten Grundstücken
    Vorbemerkungen
    Beim Vergleichswertverfahren werden Preise von Grundstücken, welche die gleichen Zustandsmerkmale wie das Bewertungsgrundstück haben, zur Wertermittlung herangezogen. Aus den Vergleichspreisen wird dann unter Ausschluss von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen ein "repräsentativer" Vergleichswert ermittelt, der im Allgemeinen mit dem Verkehrswert gleichgesetzt wird.
    Liegen genügend verwertbare Vergleichspreise vor, so führt die beschriebene Auswertung dieser Preise in der Regel unmittelbar zu marktgerechten und aussagefähigen Verkehrswerten. Ausreichend viele Vergleichspreise liegen jedoch meistens nur für die Bodenwertermittlung vor.
    Bei bebauten Grundstücken ergibt sich jedoch die Schwierigkeit, dass nicht nur die Lage und die Nutzbarkeit der Vergleichsgrundstücke mit dem Bewertungsgrundstück vergleichbar sein müssen, sondern dass auch die Zustandsmerkmale der baulichen Anlagen übereinstimmen müssen.
    Es kann sich zum Beispiel um folgende Zustandsmerkmale handeln:
  • Baujahr
    		•
  • Bauausführung
    		•
  • Größe der baulichen Anlagen
    		•
  • Ausstattungsstandard
    		•
  • Unterhaltungszustand
    		•
  • Baumängel und Bauschäden
    		•
    Diese Zustandsmerkmale sind in der Regel bei jeder baulichen Anlage anders. Insofern fällt es im Allgemeinen schwer, Preise von bebauten Grundstücken zu finden, die in allen Zustandsmerkmalen mit denen eines bebauten Bewertungsgrundstücks übereinstimmen. Auch wenn man Preise von Grundstücken recherchiert hat, deren Zustandsmerkmale "einigermaßen" mit denen des Bewertungsgrundstücks übereinstimmen, so fehlen in der Regel die Umrechnungskoeffizient für Unterschiede in Baujahr, Bauausführung, Größe, Ausstattung, etc.
    Es gibt nur wenige Fälle, in denen das Vergleichswertverfahren für bebaute Grundstücke anwendbar ist.
    Vorgehensweise
    1. Ermittlung aller wertrelevanten Zustandsmerkmale des Wertermittlungsobjektes
    2. Beschaffung von Vergleichspreisen von Grundstücken, deren wertrelevante Zustandsmerkmale mit denen des Wertermittlungsobjektes hinreichend übereinstimmen. Dabei ist darauf zu achten, dass die Vergleichs-preise nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse beeinflusst wurden.
    3. Die Zustandsmerkmale der Vergleichsgrundstücke werden nur selten mit denen des Wertermittlungs-grundstücks übereinstimmen. Daher müssen die vorhandenen Unterschiede zum Beispiel mittels Umrechnungskoeffizienten an die Zustandsmerkmale des Wertermittlungsgrundstücks angepasst werden. Weiterhin müssen die Vergleichspreise auf den Wertermittlungsstichtag umgerechnet werden.
    4. Bildung eines Mittelwertes der umgerechneten Vergleichspreise, wobei erhebliche "Ausreißer" nicht berücksichtigt werden sollten. Man kann davon ausgehen, dass "Ausreißer" vorliegen, wenn einzelne Vergleichswerte um mehr als ± 30 Prozent vom Mittelwert abweichen.
    5. Der auf diese Weise ermittelte Vergleichswert ist in der Regel identisch mit dem Verkehrswert. In seltenen Fällen ist eine Anpassung des Vergleichswertes an die Lage auf dem Grundstücksmarkt durchzuführen.
    Die Vorgehensweise ist identisch mit der Vorgehensweise bei der Bodenwertermittlung. Es sind hier jedoch nicht nur die Zustandsmerkmale des Grund und Bodens, sondern auch die des Gebäudes zu berücksichtigen.
    Die Vorgehensweise über Vergleichspreise hat den Vorteil, dass sie für Laien einfach nachvollziehbar ist. Bei der Bewertung von Eigentumswohnungen im unmittelbaren Vergleichswertverfahren ist jedoch zu beachten:
    Die Zustandsmerkmale der Vergleichsobjekte, wie zum Beispiel Größe und Alter, können in der Regel problemlos recherchiert werden.
    Es gibt aber zahlreiche Zustandsmerkmale der Vergleichsobjekte, über die im Allgemeinen keine Informationen vorliegen.
    In diesem Zusammenhang sind insbesondere folgende Fragen zu klären:
  • Dürfen die Vergleichsobjekte umgenutzt werden (zum Beispiel Nutzung einer Wohnung als Büro)?
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  • Gehört zu den Vergleichsobjekten ein Kellerraum?
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  • Gehört zu den Vergleichsobjekten ein Stellplatz?
    		•
  • Sind bei den Vergleichsobjekten Sondernutzungsrechte an Gärten, Terrassen etc. vorhanden?
    		•
  • Sind bei den Vergleichsobjekten Instandhaltungsrückstände vorhanden?
    		•
  • Sind die Vergleichsobjekte vermietet oder leer stehend?
    		•
  • Stehen bei den Vergleichsobjekten Instandsetzungsmaßnahmen an?
    		•
  • Wie hoch ist bei den Vergleichsobjekten der Miteigentumsanteil am Grundstück?
    		•
  • Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten bei den Vergleichsobjekten?
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    Da über diese Fragen in der Regel keine Klarheit herrscht, ist der ermittelte Vergleichswert mit einer erheblichen Unsicherheit behaftet. Es wäre besser, wenn der Wert der Eigentumswohnung aus dem Ertragswertverfahren abgeleitet wird und der Vergleichswert lediglich zur Plausibilitätskontrolle herangezogen wird.